Es gibt einiges zu beachten, wenn Sie beim Verkauf eines Hauses Steuern sparen wollen. Aber wenn Sie sich die Mühe machen, können Sie auf lange Sicht viel Geld sparen. Deshalb erklären wir in den folgenden Abschnitten, welche Steuern beim Verkauf Ihres Hauses anfallen können, wann Sie Ihr Haus steuerfrei verkaufen können und wie die Abgaben für vermietete Immobilien funktionieren:
Steuern beim Verkauf eines Hauses: Das Wichtigste zusammengefasst
Ob beim Verkauf eines Hauses Steuern gezahlt werden müssen oder nicht, hängt von verschiedenen Umständen ab. So spielt zum Beispiel eine Rolle, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, wie lange sie bereits in Privatbesitz ist und ob es sich um eine Erbschaft handelt. Steuern wie Einkommensteuer, Spekulationssteuer und Vorfälligkeitsentschädigung können je nach Immobilie anfallen oder nicht. In den folgenden Abschnitten wird daher erläutert, wann beim Verkauf einer Immobilie keine Steuern anfallen.
Wie bereits erwähnt, hängt die Höhe der zu zahlenden Steuer von der Art der Nutzung der Immobilie und der Dauer ihres Besitzes ab. In den folgenden Fällen wird bei der Veräußerung einer Immobilie keine Steuer fällig.
Vom Eigentümer selbst genutztes Eigentum:
Der Verkauf eines selbst genutzten Hauses ist normalerweise steuerfrei. Die zehnjährige Spekulationsfrist, in der normalerweise Steuern für den Verkauf eines Hauses fällig werden, gilt nicht für selbst genutztes Eigentum. Allerdings muss der Eigentümer zumindest einen Teil des Hauses selbst genutzt haben.
Um diese Regelung in Anspruch nehmen zu können, muss der Eigentümer das Haus im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben. Andernfalls muss der Verkauf von selbst genutztem Wohneigentum versteuert werden.
Von Dritten genutzte Immobilien (Vermietung):
Anders verhält es sich, wenn die Immobilie an Dritte vermietet wird, wie z. B. bei privaten Vermietungen: Nur wenn das Haus oder die Eigentumswohnung mindestens 10 Jahre im Besitz des Eigentümers war, darf er die Immobilie steuerfrei verkaufen. Auf den Verkaufsgewinn wird eine Spekulationssteuer fällig, wenn der Verkauf vor Ablauf der Spekulationsfrist erfolgt.
Geerbte Immobilien:
Wurde das Haus geerbt, bleiben die oben genannten Voraussetzungen für Eigennutzung und Fremdnutzung unverändert. Auch geerbtes Wohneigentum kann einkommensteuerfrei veräußert werden, wenn der Eigentümer es selbst genutzt hat und weiter nutzt. Bei vermietetem Wohneigentum gilt für fremdgenutztes Eigentum die zehnjährige Spekulationsfrist. Es wird jedoch auch der Zeitraum berücksichtigt, in dem die Immobilie bereits im Besitz des Erblassers war.
Ein Beispiel zur Verdeutlichung:
Ein Mann hinterlässt seiner Tochter ein Haus, das er sieben Jahre lang vermietet hat. Die Tochter könnte dieses Wohneigentum dann nach drei Jahren verkaufen, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Um Steuern zu sparen, müssen die Eigentumsverhältnisse, die Dauer und vor allem die Art der Nutzung der Immobilie vor jedem Hausverkauf sorgfältig geprüft werden.
Schenkungssteuer: Die Schenkung einer Immobilie zwischen Ehegatten ist steuerfrei. Denn solange das Haus den Mittelpunkt des Familienlebens bildet, gilt die sogenannte Familienheimregel. Wenn diese Bedingung erfüllt ist, ist eine Schenkung Ihrer Immobilie zu Lebzeiten von einem Partner an den anderen unabhängig vom Wert der Immobilie erheblich und steuerfrei. Diese Einschränkung gilt jedoch nicht für Ferienhäuser oder Zweitwohnungen. Es gibt jedoch einen Freibetrag von 500.000 Euro für Ehegatten, der alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden kann. Die Übertragung ist von der Schenkungssteuer befreit, wenn der Marktwert der geschenkten Immobilie 500.000 Euro nicht übersteigt. Bei einer Schenkung von Eltern an Nachkommen gibt es einen Freibetrag von 400.000 Euro, der ebenfalls alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden kann.
Erbschaftssteuer:
Bei der Übertragung einer Immobilie zwischen Ehegatten kann die Erbschaftssteuer in einigen Fällen vermieden werden. Allerdings gilt, wie bereits erwähnt, eine zehnjährige Haltefrist nach dem Erbfall, d. h. der Nachfolger muss die Immobilie zehn Jahre lang weiter bewohnen. Tut er dies nicht, wird die Erbschaftssteuer rückwirkend erhoben. Eine weitere Besonderheit bei der Immobiliennachfolge von Eltern auf Kinder ist, dass neben der zehnjährigen Spekulationsfrist die Steuervergünstigung nur in Anspruch genommen werden kann, wenn die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht überschreitet.
Ein Beispiel soll dies verdeutlichen: Ein Einfamilienhaus mit 400 Quadratmetern Wohnfläche und einem Verkaufswert von 900.000 Euro wird von einem Sohn von seinem verstorbenen Vater geerbt. Nach Erhalt des Erbes bewohnt der Sohn das Haus noch zehn Jahre lang, bevor er sich zum Verkauf entschließt. Aufgrund der Wohnfläche sind nur 50 % des Hauses steuerfrei, was 450.000 Euro entspricht. Für die restlichen 450.000 Euro des Immobilienwerts kann der Sohn nun den gesetzlichen Freibetrag in Anspruch nehmen.
Das entspricht bei Erbschaften von Eltern an ihre Kinder 400.000 Euro. Somit müsste der Sohn den Betrag von 50.000 Euro versteuern.
Die folgende Liste zeigt, wann keine der geltenden Steuern anfällt:
Die Einkommensteuer gilt nicht für:
Die Erbschaftssteuer gilt nicht für:
Es gilt die allgemeine Regel: Um die Steuerbefreiung in Anspruch nehmen zu können, müssen die Eigentumsverhältnisse und die Art der Nutzung der Immobilie vor dem Verkauf genau festgelegt werden. Unsere fachkundigen Immobilienmakler unterstützen Sie dabei gerne. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktanfrage!