5 Fragen zum Hausverkauf vor Ablauf der Zinsbindung
Fast jeder Immobilienbesitzer, der sein Haus vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkaufen will, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dennoch haben Hausverkäufer oft Fragen zu diesem Thema: Was ist der Zweck der Vorfälligkeitsentschädigung? Wie hoch ist sie? Ist sie vielleicht nicht vermeidbar? Wer sein Haus vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkaufen will, sollte sich rechtzeitig über die Kosten einer vorzeitigen Beendigung des Darlehensvertrags informieren. In den folgenden Abschnitten beantworten wir deshalb die häufigsten Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung:
Eine der häufigsten Fragen von Hausverkäufern lautet: Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Es handelt sich um eine Gebühr, die der Darlehensgeber erheben kann, wenn der Darlehensnehmer beschließt, den einvernehmlich vereinbarten Vertrag vorzeitig zu kündigen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in § 502 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Sie besagt, dass der Darlehensgeber das Recht hat, vom Darlehensnehmer eine angemessene Entschädigung zu verlangen, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist vorzeitig zurückzahlt. Die Bank ist nicht verpflichtet, dem Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung aufzuerlegen. Es hat sich jedoch gezeigt, dass dies in der Praxis die Regel ist.
Der Zweck der Vorfälligkeitsentschädigung ist ein weiteres Problem, das sich beim Verkauf eines Hauses vor Ablauf der Zinsbindung stellt. Denn auch wenn der Vertrag gekündigt wird, muss das Darlehen an die Bank zurückgezahlt werden. Der Zweck der Vorfälligkeitsentschädigung ist ein weiteres Problem, das sich beim Verkauf eines Hauses vor Ablauf der Zinsbindung stellt. Denn auch wenn der Vertrag gekündigt wird, muss das Darlehen an die Bank zurückgezahlt werden.
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird von den Banken erhoben, weil die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens zu einem Zinsverlust führt. Schließlich hat die Bank über Jahre, wenn nicht Jahrzehnte, Zinsen für das Darlehen gezahlt und sie auf der Grundlage dieser stetigen Einnahmen bemessen. Neben dem Kredit selbst entstehen dem Kreditnehmer zusätzliche Kosten in Form einer Entschädigung, um diesen Verlust auszugleichen.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist gesetzlich nicht geregelt. Ansonsten ist die Bank an keine einheitlichen Regelungen gebunden. Die genaue Höhe der zusätzlich geschuldeten Gebühren bei vorzeitiger Beendigung des Kreditvertrages wird von der Bank individuell berechnet. Hierfür stehen der Bank zwei Methoden zur Verfügung: die Aktiv-Aktiv-Methode und die Aktiv-Passiv-Methode.
Die Aktiv-Aktiv-Methode:
Wendet die Bank zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Aktiv-Aktiv-Methode an, so geht sie davon aus, dass sie das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen an einen neuen Kreditnehmer weiterverleihen kann. Die Höhe der Entschädigung wird im Wesentlichen durch zwei Faktoren bestimmt: Zum einen richtet sie sich nach dem Schaden, der durch die “Zinsdifferenz” entsteht. Die Zinsdifferenz (auch Zinsmargenschaden genannt) ist ein finanzieller Verlust für die Bank, der dadurch entsteht, dass das Institut das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen nur zu einem niedrigeren Zinssatz als im ursprünglichen Vertrag vereinbart weiterverleihen darf.
Der zweite Faktor der Aktiv-Aktiv-Methode ist der Zinsmargenschaden. Dieser Schaden ergibt sich aus dem entgangenen Gewinn, den die Bank während der Laufzeit des Kredits berechnet hat. Vereinfacht ausgedrückt, wird die Höhe des Zinsmargenschadens durch die Restlaufzeit bestimmt.
Da die Aktiv-Aktiv-Methode für den Kreditnehmer oft die günstigere der beiden Möglichkeiten ist, wird sie von der Bank nur selten angewendet.
Die Aktiv-Passiv-Methode
Die Aktiv-Passiv-Methode ist die von den Banken häufigste verwendete Methode zur Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank geht davon aus, dass sie das zurückgezahlte Darlehen in Form von Pfandbriefen an der Börse wieder anlegen wird. Bei dieser Strategie sind zwei weitere Dinge zu beachten. Erstens berechnet die Bank die erwartete Rendite auf dem Kapitalmarkt für die gleiche Laufzeit wie die Investition. Zweitens schätzt die Bank, wie viel Gewinn sie gemacht hätte, wenn das Darlehen zu den ursprünglichen Konditionen zurückgezahlt worden wäre. Die Differenz zwischen diesen beiden Beträgen ist der Grund für die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie soll die Bank davon abhalten, das Geld in eine Investition zu stecken.
Dennoch ist die Aktiv-Passiv-Methode in den meisten Fällen für die Bank rentabler, weshalb sie zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung herangezogen wird.
Ausnahme 1: Kündigung des Darlehens nach 10 Jahren
Eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, ist die Kündigung des Darlehensvertrags nach 10 Jahren. Jeder Darlehensnehmer (und nur er, nicht die Bank) hat die gesetzliche Möglichkeit, den Darlehensvertrag nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Danach müssen nur noch der geforderte Kreditsaldo und die Zinsen zum Fälligkeitstermin gezahlt werden. Dafür ist der Darlehensnehmer von der Vorfälligkeitsentschädigung befreit.
Ausnahme 2: Rückzahlung durch Versicherung oder Bausparvertrag
Eine weitere Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, besteht darin, das Darlehen mit Mitteln aus einer speziellen Versicherung zu tilgen. Eine solche Versicherung ist Teil des Darlehensvertrags und muss von beiden Parteien im Voraus vereinbart werden.
Ausnahme 3: Unzureichende Informationen
Eine weitere Ausnahme, bei der der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung erlischt, ist, wenn der Darlehensvertrag unzureichende Informationen enthält. Der Darlehensgeber verliert seinen Rückzahlungsanspruch, wenn die Bank nicht eindeutig über die Vertragslaufzeit, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informiert.
In der Praxis ist der Verlust der Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund unzureichender Information oder Versicherungsrückzahlung, wie in Ausnahmefall 2 beschrieben, jedoch äußerst selten. Die Erfahrung zeigt, dass die Darlehensnehmer die zusätzliche Gebühr einkalkulieren müssen.
Neben diesen gesetzlich geschützten Ausnahmen haben einige Kreditinstitute einige Härtefälle ermittelt, in denen keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Arbeitslosigkeit, Tod oder Erwerbsunfähigkeit sind die drei häufigsten Gründe für einen Härtefall:
Vorfälligkeitsentschädigung bei Arbeitslosigkeit
Einige Banken verzichten auf die Vorfälligkeitsentschädigung bei sofortiger Rückzahlung, wenn einer der Kreditnehmer und Hauptverdiener des Kredits über einen längeren Zeitraum (in der Regel mehr als sechs Monate) arbeitslos war und immer noch arbeitslos ist. Je nachdem, welche Mittel zur Rückzahlung des Kredits verwendet werden, muss das Haus möglicherweise nicht verkauft werden.
Vorfälligkeitsentschädigung im Todesfall
Einige Kreditinstitute verzichten inzwischen auf die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn einer der Kreditnehmer stirbt und die Schuld sofort zurückgezahlt wird. Es ist nicht immer notwendig, die Immobilie zu verkaufen: Wenn das Darlehen mit dem eigenen Vermögen des Verstorbenen (z. B. einer Lebensversicherung) getilgt werden kann, ist kein Verkauf erforderlich.
Entschädigung für vorzeitige Rückzahlung bei Erwerbsunfähigkeit
Einige Kreditinstitute verzichten inzwischen auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Kreditnehmer arbeitsunfähig ist. Die Immobilie muss nicht verkauft werden, wenn der Kreditnehmer in den letzten 12 Monaten erwerbsunfähig (nicht arbeitsunfähig!) war und das Darlehen aus eigenen Mitteln abbezahlt werden kann.
Wurde das Darlehen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aufgenommen, fragen sich manche Immobilienbesitzer, ob auch hier eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Da die Kreditanstalt für Wiederaufbau eine staatliche Einrichtung ist, glauben manche Hausverkäufer, dass die Regeln anders sind, wenn das Haus vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkauft wird. Tatsächlich kann die Kreditanstalt für Wiederaufbau eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben, wie jede andere Privatbank auch.
Fast jeder Immobilienbesitzer, der sein Haus vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkaufen will, muss eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dennoch haben Hausverkäufer oft Fragen zu diesem Thema: Was ist der Zweck der Vorfälligkeitsentschädigung? Wie hoch ist sie? Ist sie vielleicht nicht vermeidbar? Wer sein Haus vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkaufen will, sollte sich rechtzeitig über die Kosten einer vorzeitigen Beendigung des Darlehensvertrags informieren. In den folgenden Abschnitten beantworten wir deshalb die häufigsten Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung:
Eine der häufigsten Fragen von Hausverkäufern lautet: Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Es handelt sich um eine Gebühr, die der Darlehensgeber erheben kann, wenn der Darlehensnehmer beschließt, den einvernehmlich vereinbarten Vertrag vorzeitig zu kündigen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in § 502 des deutschen Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Sie besagt, dass der Darlehensgeber das Recht hat, vom Darlehensnehmer eine angemessene Entschädigung zu verlangen, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist vorzeitig zurückzahlt. Die Bank ist nicht verpflichtet, dem Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung aufzuerlegen. Es hat sich jedoch gezeigt, dass dies in der Praxis die Regel ist.
Der Zweck der Vorfälligkeitsentschädigung ist ein weiteres Problem, das sich beim Verkauf eines Hauses vor Ablauf der Zinsbindung stellt. Denn auch wenn der Vertrag gekündigt wird, muss das Darlehen an die Bank zurückgezahlt werden. Der Zweck der Vorfälligkeitsentschädigung ist ein weiteres Problem, das sich beim Verkauf eines Hauses vor Ablauf der Zinsbindung stellt. Denn auch wenn der Vertrag gekündigt wird, muss das Darlehen an die Bank zurückgezahlt werden.
Die Vorfälligkeitsentschädigung wird von den Banken erhoben, weil die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens zu einem Zinsverlust führt. Schließlich hat die Bank über Jahre, wenn nicht Jahrzehnte, Zinsen für das Darlehen gezahlt und sie auf der Grundlage dieser stetigen Einnahmen bemessen. Neben dem Kredit selbst entstehen dem Kreditnehmer zusätzliche Kosten in Form einer Entschädigung, um diesen Verlust auszugleichen.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist gesetzlich nicht geregelt. Ansonsten ist die Bank an keine einheitlichen Regelungen gebunden. Die genaue Höhe der zusätzlich geschuldeten Gebühren bei vorzeitiger Beendigung des Kreditvertrages wird von der Bank individuell berechnet. Hierfür stehen der Bank zwei Methoden zur Verfügung: die Aktiv-Aktiv-Methode und die Aktiv-Passiv-Methode.
Die Aktiv-Aktiv-Methode:
Wendet die Bank zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Aktiv-Aktiv-Methode an, so geht sie davon aus, dass sie das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen an einen neuen Kreditnehmer weiterverleihen kann. Die Höhe der Entschädigung wird im Wesentlichen durch zwei Faktoren bestimmt: Zum einen richtet sie sich nach dem Schaden, der durch die “Zinsdifferenz” entsteht. Die Zinsdifferenz (auch Zinsmargenschaden genannt) ist ein finanzieller Verlust für die Bank, der dadurch entsteht, dass das Institut das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen nur zu einem niedrigeren Zinssatz als im ursprünglichen Vertrag vereinbart weiterverleihen darf.
Der zweite Faktor der Aktiv-Aktiv-Methode ist der Zinsmargenschaden. Dieser Schaden ergibt sich aus dem entgangenen Gewinn, den die Bank während der Laufzeit des Kredits berechnet hat. Vereinfacht ausgedrückt, wird die Höhe des Zinsmargenschadens durch die Restlaufzeit bestimmt.
Da die Aktiv-Aktiv-Methode für den Kreditnehmer oft die günstigere der beiden Möglichkeiten ist, wird sie von der Bank nur selten angewendet.
Die Aktiv-Passiv-Methode
Die Aktiv-Passiv-Methode ist die von den Banken häufigste verwendete Methode zur Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank geht davon aus, dass sie das zurückgezahlte Darlehen in Form von Pfandbriefen an der Börse wieder anlegen wird. Bei dieser Strategie sind zwei weitere Dinge zu beachten. Erstens berechnet die Bank die erwartete Rendite auf dem Kapitalmarkt für die gleiche Laufzeit wie die Investition. Zweitens schätzt die Bank, wie viel Gewinn sie gemacht hätte, wenn das Darlehen zu den ursprünglichen Konditionen zurückgezahlt worden wäre. Die Differenz zwischen diesen beiden Beträgen ist der Grund für die Vorfälligkeitsentschädigung. Sie soll die Bank davon abhalten, das Geld in eine Investition zu stecken.
Dennoch ist die Aktiv-Passiv-Methode in den meisten Fällen für die Bank rentabler, weshalb sie zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung herangezogen wird.
Ausnahme 1: Kündigung des Darlehens nach 10 Jahren
Eine Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, ist die Kündigung des Darlehensvertrags nach 10 Jahren. Jeder Darlehensnehmer (und nur er, nicht die Bank) hat die gesetzliche Möglichkeit, den Darlehensvertrag nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen. Danach müssen nur noch der geforderte Kreditsaldo und die Zinsen zum Fälligkeitstermin gezahlt werden. Dafür ist der Darlehensnehmer von der Vorfälligkeitsentschädigung befreit.
Ausnahme 2: Rückzahlung durch Versicherung oder Bausparvertrag
Eine weitere Möglichkeit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden, besteht darin, das Darlehen mit Mitteln aus einer speziellen Versicherung zu tilgen. Eine solche Versicherung ist Teil des Darlehensvertrags und muss von beiden Parteien im Voraus vereinbart werden.
Ausnahme 3: Unzureichende Informationen
Eine weitere Ausnahme, bei der der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung erlischt, ist, wenn der Darlehensvertrag unzureichende Informationen enthält. Der Darlehensgeber verliert seinen Rückzahlungsanspruch, wenn die Bank nicht eindeutig über die Vertragslaufzeit, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informiert.
In der Praxis ist der Verlust der Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund unzureichender Information oder Versicherungsrückzahlung, wie in Ausnahmefall 2 beschrieben, jedoch äußerst selten. Die Erfahrung zeigt, dass die Darlehensnehmer die zusätzliche Gebühr einkalkulieren müssen.
Neben diesen gesetzlich geschützten Ausnahmen haben einige Kreditinstitute einige Härtefälle ermittelt, in denen keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Arbeitslosigkeit, Tod oder Erwerbsunfähigkeit sind die drei häufigsten Gründe für einen Härtefall:
Vorfälligkeitsentschädigung bei Arbeitslosigkeit
Einige Banken verzichten auf die Vorfälligkeitsentschädigung bei sofortiger Rückzahlung, wenn einer der Kreditnehmer und Hauptverdiener des Kredits über einen längeren Zeitraum (in der Regel mehr als sechs Monate) arbeitslos war und immer noch arbeitslos ist. Je nachdem, welche Mittel zur Rückzahlung des Kredits verwendet werden, muss das Haus möglicherweise nicht verkauft werden.
Vorfälligkeitsentschädigung im Todesfall
Einige Kreditinstitute verzichten inzwischen auf die Vorfälligkeitsentschädigung, wenn einer der Kreditnehmer stirbt und die Schuld sofort zurückgezahlt wird. Es ist nicht immer notwendig, die Immobilie zu verkaufen: Wenn das Darlehen mit dem eigenen Vermögen des Verstorbenen (z. B. einer Lebensversicherung) getilgt werden kann, ist kein Verkauf erforderlich.
Entschädigung für vorzeitige Rückzahlung bei Erwerbsunfähigkeit
Einige Kreditinstitute verzichten inzwischen auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Kreditnehmer arbeitsunfähig ist. Die Immobilie muss nicht verkauft werden, wenn der Kreditnehmer in den letzten 12 Monaten erwerbsunfähig (nicht arbeitsunfähig!) war und das Darlehen aus eigenen Mitteln abbezahlt werden kann.
Wurde das Darlehen über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aufgenommen, fragen sich manche Immobilienbesitzer, ob auch hier eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Da die Kreditanstalt für Wiederaufbau eine staatliche Einrichtung ist, glauben manche Hausverkäufer, dass die Regeln anders sind, wenn das Haus vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkauft wird. Tatsächlich kann die Kreditanstalt für Wiederaufbau eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben, wie jede andere Privatbank auch.